[Advogados] Taxa de condominio - Jurisprudencia e Opiniões

[kzoide]

Eu mudei recentemente pra um predio novo. São 76 partamentos sendo 8 coberturas e 8 areas privativas. Esses 16 apartamentos pagam condominio maior, proporcional a sua área.

Recentemente o condominio foi notificado por esses apartamentos q pleiteiam o pagamento igual da taxa. Alegam q o custo da area comum (area bem grande e com portaria 24h) deve ser dividida igualmente. A notificação estabelece uma data (dia 7/12) pro condominio se posicionar ou então eles entrarão na justiça. Para tal mudança, é necessária aprovação de 2/3 dos moradores.

Foi enviado um formulario, e todos devem se manifestar. Nesse formulario foi sugerido q os moradores dos pavimentos normais aceitem a nova composição da taxa, dizendo, inclusive, q a jurisprudencia está a favor dos moradores q pagam a taxa proporcionalmente maior.

Gostaria da opinião dos advogados sobre a jurisprudencia desse assunto e sobre a opinião pessoal do q é justo ou não.

Vlw

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[samuca]

Kzoide, as coberturas e os apartamentos com área privativa querem pagar a mesma taxa que os demais, é isso? Eles querem dividir proporcionalmente pelo número de condôminos?

Em regra, a taxa condominial corresponde à fração ideal de cada unidade, a não ser que a Convenção do condomínio disponha em sentido contrário (art. 12, §1º da Lei de Condomínios). O que diz a Convenção do teu condomínio? Eles pagam mais condomínio pq a fração ideal deles é maior ué, se for isso mesmo, na minha opinião eles tão tentando é dar uma de joão sem braço ai!

[kzoide]

Exato @samuca, eles pagam proporcional a fração ideal e querem pagar igual aos demais. Eles dizem q já existe jurisprudencia do pleito deles. Vc sabe de alguma jurisprudencia desse assunto?

[kzoide]

Abaixo, infos do referendo

R E F E R E N D O
ASSUNTO: Consulta aos Condôminos sobre a equiparação da taxa de condomínio das
unidades de cobertura e com área privativa com as unidades “tipo”.
FUNDAMENTAÇÃO: Assembleia Extraordinária de 05/11/2012
CONSIDERAÇÕES:
O condomínio tem recebido Notificações, dos proprietários das
unidades de cobertura, para que se manifeste acerca da cobrança de taxa de condomínio
destas unidades em valor acima do que é cobrado dos apartamentos “tipo” e regularize a
cobrança para seja feita de forma igualitária entre todas as unidades.
A situação é preocupante porque a Justiça brasileira tem
reconhecido que esta cobraça desigual é ilegal. Sendo assim, a intenção é alterar a regra
antes que alguém acione judicialmente o condomínio, evitando assim custos processuais.
Para promover esta alteração, precisamos da aprovação de 2/3 dos condôminos, mas
nunca temos quorum necessário para tanto. A solução encontrada e aprovada na
Assembleia de 05/11/2012 é a presente consulta aos condôminos.
Nesta Assembleia, a maioria dos presentes acatou os argumentos
dos interessados e em votação simbólica foi aprovada da equiparação. Contudo, esta não
tem aplicabilidade tendo em vista a necessidade do quorum já mencionado.
O argumento elaborado pelos moradores das unidades de cobertura e de área privativa é o
seguinte: Em nosso condomínio, os bens e serviços (área de lazer, salão de festas,
porteiros, uso e limpeza das áreas comuns, elevadores, etc...) estão colocados à disposição
de todos os condôminos da mesma maneira. Desta forma, não há dúvidas de que o mais
certo e justo deve ser o rateio por igual da taxa de condomínio entre todos os condôminos,
tendo em vista não haver argumentos que justifiquem a cobrança distinta, consubstanciado
no simples fato de os apartamentos possuírem frações ideais distintas.

[Nacht]

Kzoide, vou tentar resumir, a convenção do condomínio é "a lei entre os condôminos". Para alterar ela é necessário assembléia ou uma decisão judicial específica para o caso que mostre que a convenção contraria a lei. Jurisprudência neste caso tem para os dois lados.
Eles estão tentando alterar a convenção, ou seja, mudar "a lei" em benefício deles e prejuízo dos demais (moradores dos imóveis menores).
Se eu sou morador de imóvel menor eu não assino.
Se eu sou juiz eu julgo improcedente o pedido deles. A convenção é que vale IMHO. Nada de ilegal nela. Quem comprou apartamento já devia saber que a taxa era maior para imóvel maior. Para alterar só com assembléia.

[Nacht]

Julgado do TJ de SC contra os malandros aí:


APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA A MAIOR. VALOR EM DESACORDO COM A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DO RÉU. I - RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DIVERSO DO PREVISTO NA CONVENÇÃO. ASSEMBLEIA PARA ALTERAÇÃO NÃO REALIZADA. INVALIDADE. DIREITO À RESTITUIÇÃO DO EXCEDENTE. II - JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. SENTENÇA OMISSA. ANÁLISE PELO TRIBUNAL. ART. 515, §3º, CPC. ACOLHIMENTO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. FIXAÇÃO DE OFÍCIO. - SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - A convenção condominial é 'lei entre os condôminos'. É irregular cobrança de taxa condominial em valor que não observa os critérios nela assentados. Alteração é possível somente via assembleia com quorum qualificado (Lei 4.591/1964, art. 25, parágrafo único), aqui não demonstrada. Obrigação de devolver o excedente. II - Na ampla perspectiva do art. 515, §3º do Código de Processo Civil, possível a apreciação pelo Tribunal, na espécie, de ponto sobre o qual omitiu-se o julgador de primeiro grau. Havendo pagamento indevido, à repetição dos valores pagos a maior devem ser acrescidos juros de mora desde a citação (art. 405, CC/2002), e atualização monetária sobre as diferenças, a partir de cada pagamento - atuação de ofício neste último tópico. (TJSC, Apelação Cível n. 2011.017491-4, de Balneário Camboriú, rel. Des. Henry Petry Junior , j. 20-09-2012)

[samuca]

Que baita migué isso ai pô, olhei rapidamente aqui o site do TJRS e achei várias decisões recentes no sentido de que a taxa condominial é proporcional à fração ideal.
Óbvio que se os condôminos quiserem mudar a convenção e colocar a mesma taxa para todos não tem problema né, mas tem que ser burro para fazer isso se tem gente com um quinhão maior!

[samuca]

Sério, ridículo! Dá ban nesses playboy da cobertura!

[Caipira]

Pergunta: o Novo Código Civil tem um capítulo sobre condomínios, correto?! Esse Código não está acima da Convenção? Se sim, e o condomínio for antigo e consequentemente a Convenção ter sido feita baseada no antigo Código Civil, como fica essa questão? É obrigatória a adequação?

[samuca]

@Caipira, a Lei de condomínios foi revogada parcialmente pelo CC/02 - aquilo que não for incompatível continua vigente. Essa questão da taxa condominial ser proporcional à fração ideal é bem tranquila.