Vender imóvel e viver de aluguel

[Dukmaroto]

@Breda

com essa inflaçao duvido muito dq 5 anos o dinheiro aplicado no banco (cdi 10% aa - impostos) pagar somente o aluguel do ap e condominio lol

[ekalil]

op acho q vc esta viajando um pouquinho lol

vc ta falando em crise lol, op q crise lol, o setor imobiliario brasileiro tem uma mega deficit habitacional a varios anos, o q ocorreu com os gringos foi q ate o Mickey Mouse podia hipotecar uma casa nos EUA, e ai veio a crise e pegou todos com calça curta lol, os clientes deixaram de pagar as hipotecas e com isso os bancos tiveram q ficar com as casas, e banco nao compra ou vende imoveis e sim dinheiro , ai vc viu ne, casas nos EUA a preço de banana lol

tenta ver por outro lado op

seu ap valorizou

o salario minino dq a 2 meses vai passar pra R$620 sendo q 3 anos atras estava na faixa dos R$400

hj uma diaria num hotel 3 estrelas mas bom esta R$139 a 3 anos atras estava R$79

o metro quadrado para colocar piso esta R$18 R$20 a 3 anos atras estava R$9 R$10

e se o salario minino ficar subindo assim +10% ao ano vc vai ver quanto vai custar seu ap dq a 3 ou 4 anos (sobe o preço da mao de obra = sobe os preços dos imoveis), e claro se vc nao vender antes lol

This.

Nao faz mto sentido falar que esses precos nao sao sustentaveis e comparar com a crise americana de 2008, pq o mercado imobiliario brasileiro eh totalmente diferente do americano de 3 anos atras.

A crise dos EUA aconteceu pq os imoveis tiveram uma valorizacao artificial, causada pelo credito ridiculamente facil, que gerou uma inadimplencia gigante. Soma-se a isso o fato de muitos bancos estarem investindo nesses titulos de divida e vc entende pq deu toda a merda.

No Brasil, como o Dukmaroto falou, tem um deficit imobiliario gigante. Alem disso, a piramide etaria brasileira esta mudando e vai continuar mudando nas proximas decadas, aumentando mto o numero de jovens adultos, que sao os que compram imoveis. Esses dois fatores vao continuar bombando a demanda.

Por outro lado, os bancos brasileiros so emprestam dinheiro pra compra de imoveis pra quem comprava mil coisas, mantendo a inadimplencia bem baixa. Pra completar, o a relacao credito imobiliario / PIB eh mto baixa. Provavelmente nunca vai chegar nem perto dos patamares dos EUA pre-crise.

[lagostinha]

q sonho esse apto do breda...

btw uma duvida q tenho, qdo vcs falam pra por o dinheiro rendendo juros e pagar o aluguel que eh mais barato do q o mercado paga em juros pra nos, precisa considerar a inflacao nesse juros ai?ela esta embutida ou nao? e qto ao capital, conforme agente saca o dinheiro pra pagar o aluguel nosso capital diminui,fazendo com q a longo prazo nosso dinheiro nao valha mais nada?

to perguntando pq me disseram isso e eu tinha ctz q nao era assim, ate pq se a inflacao e de 10% a.a. nao faz sentido a poupanca ou cdbs pagar entre 0.5% e 1% se nao cobre nem a inflacao...

ou seja, esse juros eh em cima do capital ja reajustado ou nao? me deem uma aula ai pls

[lagostinha]

olha o video do apto do breda, mto nice q isso, ce tu mora ai breda tu pode morrer feliz ja, q ta mto bem de vida

[lagostinha]

Imo besteira vender imóvel pra pagar aluguel.
Primeiro aluguel é dinheiro jogado fora, e a grana que vc vai investir não vai te dar um rendimento que seja +ev pagar aluguel.
Quanto a construir pra revender, se vc não é do ramo, nem deve pensar em coisas tipo, comprar terreno por ex, que em qualquer lugar ta um absurdo de caro, e esse capital de 230k é muito pouco pra vc se aventurar nesse ramo. Realmente é um ramo que vc consegue ter em torno de 60% de retorno, mas se vc tiver o terreno.

Não é bem assim. Pagar aluguel não é jogar dinheiro fora, eu tenho 3 amigos mega empresários, com uma situação financeira excelente que moram de aluguel, já fiz esse mesmo questionamento que vc falou ae pra eles. Eles me responderam assim, pra eu manter esse nivel de casa que eu moro eu teria que desembolsar 1milhao, com uma milha eu faço 8 a 10k mes na minha empresa, então prefiro pagar um aluguel de 4k e investir o dinheiro. Claro que ae estamos falando de um cara q já possui empresas, que trabalha a anos nisso, que não é o caso do OP. Ao meu ver o OP não deveria vender o Ap pq é muito ir pro mundo empresarial ou pro ramo de construção sem conhecer nada é totalmente menos EV.

Mano, a conta não é só essa. Imagine quanto seu amigo perde com a valorização do imóvel.?? Acredito que o único caso que aluguel seja +ev é em caso de prédio de agência bancária, pois os bancos fazem muito dinheiro por mês, e pra eles é muito +ev ganhar tipo 5% ao mês, que ter o imóvel.

A conta eh dificil de ser feita mesmo. Nao da pra bater o martelo se o melhor eh alugar ou comprar pq cada caso eh um caso. Depende de qto vc vai conseguir de rentabilidade na grana aplicada, da valorizacao dos imoveis e da taxa de juros do financiamento.

Btw, eu particularmente nao acho que vai ter crise imobiliaria nenhuma nos proximos 20 anos no Brasil. Tem varios fatores que explicam essa valorizacao dos imoveis e isso eh um fenomeno que ja aconteceu em varios lugares do mundo. Da pra comparar com os EUA sim, mas com os EUA de uns 30 anos atras, e nao o de agora da crise.

pode elaborar pls? ou a elaboracao ja foi o q vc disse no ultimo post?

[TGuedes]

Galera, seguinte.

Quando me casei, há 3,5 anos, compramos um ap usado (já tinha 10 anos). Na época pagamos 120k, mas hoje em dia ele está sendo vendido a 230k em média. Vejo muita gente comentar sobre a supervalorização de imóveis e uma possível crise imobiliária como a dos US.

Andei cogitando vender meu ap, com lucro de 110k no período, e viver de aluguel, usando a grana pra algum tipo de investimento, talvez até compra de terrenos pra construção e venda rápida de imóveis em bairros mais pobres.

Alguém já pensou a respeito? Ideias?

É muito importante separar o imóvel para morar daquele utilizado como forma de investimento. Eu não arriscaria vender um imóvel sem ter CERTEZA de que conseguiria uma rentabilidade capaz de pagar os custos e a possível valorização do mesmo Caso não tenha experiência com compra e venda de imóveis, não recomendo utilizar a estratégia proposta.

Além disso, você esqueceu de computar os custos na venda do imóvel: imposto de renda, comissão do corretor, taxas e etc. A rentabilidade bruta de 42 meses (3,5 anos) foi de 1,77% a.m. acima do CDI no período, mas nenhuma rentabilidade absurda, longe de parecer bolha ou supervalorização. Lembrando que essa rentabilidade é bruta e tem que descontar os custos.

Não sou especialista em imóveis, mas não acredito em crise imobiliária como a dos EUA. O Brasil está crescendo, as classes mais baixas estão com rendimentos maiores, logo a procura por imóveis está aquecida, elevando os preços.

[TGuedes]

Como o Irineu disse, eu escrevi demais e acabei deixando de passar o mainstream da parada.

O que penso é num gamble com essa possível crise. Tenho ap que vale x e que, com uma crise, vai passar a valer y < x. Com isso, eu perco dinheiro. Se eu vendo antes disso acontecer, tenho x em dinheiro e posso comprar algo por y posteriormente.

Obv que qt mais perto da crise eu vender, mais eu ganho. Só não dá pra saber se a crise vem e em quanto tempo vem.

O ekalil acha que não vem em 20 anos, o que tornaria a parada -EV. Eu acho que essa valorização não é sustentável, por isso levantei este tópico.

Anyway, ta bem nice a discussão.

Eu não acho muito válido utilizar o apartamento que você utiliza como moradia para especular. Volto a reiterar, você está trabalhando com taxas brutas, sem descontar os custos, que são grandes quando negocia imóveis.

Por mais que você esteja certo que existe uma bolha, não dá pra saber quando ela irá explodir e nem mensurar seu efeito. Vide crise de 2008, todo mundo dizia que o mercado estava inflado anos antes. Por isso, não especularia com seu apartamento baseado no "achismo" de uma bolha, sem dados concretos que comprovem tal bolha.

[Slodera]

Não sei onde vcs moram, mas eu vou dar um exemplo aqui da minha cidade VILA VELHA:



ED. MAR MEDITERRANEO, FRENTE PARA O MAR DE ITAPARICA, 4 QUARTOS COM 2 SUÍTE + 1 LAVABO NA SALA
- 3 VAGAS DE GARAGEM LAZER COMPLETO COM QUADRA DE ESPORTE, 3 PISCINAS, SAUNA, 3 CHURRASQUEIRAS, SALA DE GINASTICA, QUADRA DE SQUASH, QUADRA DE TENIS, ETC....



Essa planta que coloquei ai são os de frentes (2 de frente e 2 laterais, por andar).

O APT mais barato de frente custa R$ 1KK... tem gente vendendo de R$ 1,1kk...

O aluguel PADRÃO do mesmo apt é R$ 3K.

ou seja.. 0,3%.... é NORMAL aqui em Vila Velha/Vitória, o aluguel não passar de 0,4% do valor do imóvel... MUITO RARO algum de 0,5%....

IMHO nem é close que morar de aluguel é mais vantajoso aqui na minha cidade pelo menos... pq um CBD-DI tá dando quase 10% ao ano.... ou seja... se alguém tem 1KK pra comprar um desses, aplica e paga 3K por mes de aluguel e guarda 5K.

Não acho que vá valorizar mais de R$ 60K por ano esse APT, mesmo que valorize, ter o dinheiro mobilizado é sempre uma complicação a mais...

Mas então Breda, nessa sua conta falta saber quanto o cara pagou no imóvel, e quanto ele ta perdendo de desvalorização, esse 1kk é um valor bruto e não real.

[TGuedes]

Não sei onde vcs moram, mas eu vou dar um exemplo aqui da minha cidade VILA VELHA:



ED. MAR MEDITERRANEO, FRENTE PARA O MAR DE ITAPARICA, 4 QUARTOS COM 2 SUÍTE + 1 LAVABO NA SALA
- 3 VAGAS DE GARAGEM LAZER COMPLETO COM QUADRA DE ESPORTE, 3 PISCINAS, SAUNA, 3 CHURRASQUEIRAS, SALA DE GINASTICA, QUADRA DE SQUASH, QUADRA DE TENIS, ETC....



Essa planta que coloquei ai são os de frentes (2 de frente e 2 laterais, por andar).

O APT mais barato de frente custa R$ 1KK... tem gente vendendo de R$ 1,1kk...

O aluguel PADRÃO do mesmo apt é R$ 3K.

ou seja.. 0,3%.... é NORMAL aqui em Vila Velha/Vitória, o aluguel não passar de 0,4% do valor do imóvel... MUITO RARO algum de 0,5%....

IMHO nem é close que morar de aluguel é mais vantajoso aqui na minha cidade pelo menos... pq um CBD-DI tá dando quase 10% ao ano.... ou seja... se alguém tem 1KK pra comprar um desses, aplica e paga 3K por mes de aluguel e guarda 5K.

Não acho que vá valorizar mais de R$ 60K por ano esse APT, mesmo que valorize, ter o dinheiro mobilizado é sempre uma complicação a mais...

Quanto maior o valor do apartamento, menor tende a ser o % do aluguel. Aps menores e/ou comerciais tendem a possuir aluguel na faixa de 0,5-0,7% aqui no Rio, pelo menos.

[ekalil]

Imo besteira vender imóvel pra pagar aluguel.
Primeiro aluguel é dinheiro jogado fora, e a grana que vc vai investir não vai te dar um rendimento que seja +ev pagar aluguel.
Quanto a construir pra revender, se vc não é do ramo, nem deve pensar em coisas tipo, comprar terreno por ex, que em qualquer lugar ta um absurdo de caro, e esse capital de 230k é muito pouco pra vc se aventurar nesse ramo. Realmente é um ramo que vc consegue ter em torno de 60% de retorno, mas se vc tiver o terreno.

Não é bem assim. Pagar aluguel não é jogar dinheiro fora, eu tenho 3 amigos mega empresários, com uma situação financeira excelente que moram de aluguel, já fiz esse mesmo questionamento que vc falou ae pra eles. Eles me responderam assim, pra eu manter esse nivel de casa que eu moro eu teria que desembolsar 1milhao, com uma milha eu faço 8 a 10k mes na minha empresa, então prefiro pagar um aluguel de 4k e investir o dinheiro. Claro que ae estamos falando de um cara q já possui empresas, que trabalha a anos nisso, que não é o caso do OP. Ao meu ver o OP não deveria vender o Ap pq é muito ir pro mundo empresarial ou pro ramo de construção sem conhecer nada é totalmente menos EV.

Mano, a conta não é só essa. Imagine quanto seu amigo perde com a valorização do imóvel.?? Acredito que o único caso que aluguel seja +ev é em caso de prédio de agência bancária, pois os bancos fazem muito dinheiro por mês, e pra eles é muito +ev ganhar tipo 5% ao mês, que ter o imóvel.

A conta eh dificil de ser feita mesmo. Nao da pra bater o martelo se o melhor eh alugar ou comprar pq cada caso eh um caso. Depende de qto vc vai conseguir de rentabilidade na grana aplicada, da valorizacao dos imoveis e da taxa de juros do financiamento.

Btw, eu particularmente nao acho que vai ter crise imobiliaria nenhuma nos proximos 20 anos no Brasil. Tem varios fatores que explicam essa valorizacao dos imoveis e isso eh um fenomeno que ja aconteceu em varios lugares do mundo. Da pra comparar com os EUA sim, mas com os EUA de uns 30 anos atras, e nao o de agora da crise.

pode elaborar pls? ou a elaboracao ja foi o q vc disse no ultimo post?

Eh, basicamente o que falei no ultimo post mesmo. Tem mais outras coisas que influenciam, mas as que citei sao as principais IMO. O fato eh que ta todo mundoa assustado com os precos dos imoveis, e ai eh normal acharem absurdo e falarem que nao eh sustentavel, mas a galera fala isso no chute, simplesmente pq o preco ta mais alto do que estavam acostumados, sem nenhum embasamento.