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Tópico: Bolha imobiliária e imóvel com investimento.

  1. #1
    Expert Avatar de Fion
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    Bolha imobiliária e imóvel com investimento.

    Me lembro de ter lido uma discussão similar a esta aqui no maisev, não sei se foi dentro de algum outro tópico. Procurei um tópico parecido e não encontrei, caso exista o Sr. moderador pode limar este aqui sem dó.

    Seguinte: tenho andado assustado com os preços de imóveis Brasil afora. O primeiro local que identifiquei que algo estaca errado foi Brasília, com preços astronômicos para moradias simples, mas agora o problema parece se espalhar por todas as cidades do País, independente do tamanho da mesma, portanto, lanço a questão: estamos numa bolha?

    Passando o olho no advfn hoje (site sobre a bolsa) topei como o seguinte texto, postado em um tópico:

    ----------------
    Bolha Imobiliária
    O educador financeiro Rafael Seabra, em artigo para o portal Quero Ficar Rico, explicou em sete itens como se forma uma bolha imobiliária e porque no Brasil ela pode estar próxima de estourar. Confira:
    1) Aumenta a procura por imóveis e o preço sobe.
    2) Aumenta o número de investidores que compram imóveis para alugar ou ganhar dinheiro.
    3) Os preços começam a subir excessivamente, acima da capacidade de consumo das famílias.
    4) O preço chega a um patamar insustentável, afastando potenciais compradores, que passam a considerar a hipótese de alugar imóveis. Com o preço dos imóveis cada vez mais irreal, as pessoas deixam de comprar e passam a cogitar o aluguel. Até porque passa a valer mais a pena alugar do que comprar, financeiramente falando.
    5) Os preços dos aluguéis sobem pois a demanda por imóveis do tipo aumenta. Com tanta gente preferindo alugar do que comprar, o preço dos aluguéis disparam.
    6) O preço dos imóveis começa a baixar como um todo devido à diminuição da procura. O País ainda não alcançou esse patamar, mas o preço em muitas cidades já começa a subir menos ou mesmo estagnar. Já existem vários indicadores que mostram que a alta no preço dos imóveis novos desacelera em várias cidades.
    7) Há uma baixa mais expressiva nos preços dos imóveis pois os investidores começam a tentar vender os mesmos com urgência.
    Esse é o ponto que ainda não atingimos e que não há previsão de ocorrer. Vale ressaltar que esse já é o último item para decretar o estouro da bolha. E já percorremos praticamente todo o caminho para isso. O Braisl está em um dos momentos finais dese ciclo: o momento em que as pessoas deixam de comprar imóveis novos para ir atrás de casas de aluguel. É praticamente o último momento antes da bolha imobiliária efetivamente estourar nas regiões metropolitanas.
    -------------------------------------

    O que acham os maisevrs?
    AVISO: TÓPICO ANTIGO
    Atenção: Este é um tópico criado há mais de 90 dias. Caso não tenha respostas recentes, tenha certeza de que sua resposta é conveniente e útil o suficiente para reativar esta discussão, do contrário você poderá ser advertido/suspenso.
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  2. #2
    Expert Avatar de Fion
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    Vou postar só mais dois posts "chupados" do tópico de lá:

    -----------------
    olhem o exemplo de bolha::::

    edifico aguas de março, morumbi-sp-entrega para setembro de 2012
    262 metros quadrados,preço pedido pela camargo correa== 1.450.000,00
    preço que esta sendo vendido 950.000,00

    desconto de 30%

    ------------------------
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  3. #3
    Expert Avatar de Fion
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    O último:

    ------------------------------------------------------
    20/08/2012
    Desaceleração do Mercado Imobiliário



    Após meses seguidos de intensa valorização, o índice FipeZap (principal termômetro do mercado imobiliário brasileiro) parece finalmente começar a dar sinais de desaceleração.

    Nos últimos três meses a variação mensal ficou próxima de 1%, levando o acumulado em 12 meses para o menor patamar histórico de 19,58%, conforme ilustrado no gráfico abaixo:


    No artigo “Bolhas Especulativas no Mercado Imobiliário”, dividimos a demanda por imóveis entre real e especulativa e argumentamos que o estouro de qualquer bolha está associado ao colapso da demanda especulativa, isto é, quando aqueles que compraram para vender depois percebem que os preços atingiram patamares muito elevados e que, por isso, sobrou pouca ou nenhuma margem para valorização.

    Mas será que esse desaquecimento do mercado imobiliário já pode ser entendido como o colapso da demanda especulativa? Será que de agora em diante podemos esperar um desaquecimento ainda maior do mercado imobiliário?

    Muitos argumentarão que uma variação de 1% sequer pode ser considerada um desaquecimento. Afinal, 1% ainda é superior a rentabilidade mensal da poupança, do CDI e da maioria dos CDBs. Mais que isso, 19,58% nos últimos 12 meses é um retorno que daria inveja a qualquer investidor.

    De fato, uma variação mensal de 1% dificilmente poderia ser considerada um desaquecimento para qualquer outro índice, porém há que lembrar que entre setembro de 2010 e junho de 2011 o FipeZap apresentou uma variação média de 2,25% ao mês.

    Concordamos que ainda não temos um desaquecimento acentuado, mas esse 1% pode significar muito mais do que parece à primeira vista se analisarmos três questões: (i) o comportamento dos especuladores; (ii) as estratégias das construtoras e (iii) a construção do índice FipeZap

    (i) A análise do comportamento dos especuladores é fundamental para compreender por que mesmo com o colapso da demanda especulativa nem sempre a queda dos preços ocorre de forma abrupta.

    Existem diferentes estágios para um colapso da bolha que se formou em grande parte do país. Na verdade, as quedas abruptas de preço estão associadas aos momentos de pânico generalizado, mas estes são normalmente precedidos por ajustes graduais.

    Para compreender o mecanismo de ajuste de preços em mercados com bolhas especulativas, suponha que um especulador tenha comprado há um ano atrás um imóvel no valor de R$ 500 mil.

    Evidentemente que para ter lucro nessa operação o especulador terá que vender o imóvel a um preço superior ao que pagou, por exemplo, R$ 600 mil. Assim, mesmo sabendo que hoje não há mais consumidores dispostos a pagar este preço (e possivelmente nem mesmo os R$ 500 mil), esse investidor insiste em ofertar o imóvel por R$ 600 mil.

    Esse é um fenômeno ligado a economia comportamental. Ninguém gosta de perder dinheiro, sobretudo especuladores, por isso, mesmo quando o mercado sinaliza que não está disposto a pagar o preço desejado, o investidor coloca uma oferta acima, pois atender ao mercado seria muito doloroso, uma vez que, estaria realizando ou conscientizando as suas perdas.

    Por outras palavras, em um primeiro momento o investidor prefere manter um preço alto e irreal a realizar alguma perda, mesmo que com esse preço não consiga vender o imóvel,.

    Esta lógica também está presente nos mercados acionários, pois muitas vezes que os preços caem, alguns investidores se recusam vender já psicologicamente estariam realizando perdas

    Ademais, especuladores sabem também que diminuir os preços para vender os imóveis poderia despertar o sentimento de pânico que, por sua vez, geraria a uma corrida para vender e uma queda ainda maior dos preços.

    Concluímos então que em um primeiro momento ocorre um desaquecimento do mercado, uma vez que, a demanda não concorda em pagar o preço ofertado.

    (ii) As construtoras também passam por essa situação. Imagine o que aconteceria se elas começassem a diminuir os preços anunciados? Isso não só poderia gerar pânico e o estouro da bolha como também deixaria todos os que pagaram preços altos (e muitos ainda nem receberam o imóvel) furiosos. Como lidar com a situação?

    Uma forma interessante e viável de manter a crença que imóvel é sempre um bom negócio é deixar o preço no mesmo patamar anterior (ou seja, extremamente caro) e ocasionalmente até aumentar um pouquinho, digamos, 1%.

    Ao fazer isso a construtora sabe que não terá compradores, porém, para contornar essa situação, lança mão de tradicionais técnicas de marketing como o desconto e as promoções convidativas.

    Tal comportamento explica em grande parte o momento que atravessa o mercado imobiliário brasileiro com aumentos cada vez menores dos preços e desconto cada vez maiores.

    Infelizmente, não temos dados que nos permitam avaliar quantitativamente a magnitude dos descontos concedidos pelas construtoras. Contudo, há inúmeros relatos a respeito desses descontos na mídia, que por sua vez, estão cada vez mais comuns.

    (iii) Finalmente, há que lembrar ainda que o índice FipeZap é calculado com base nos preços de imóveis anunciados e publicados no Zap Imóveis. Assim, apesar de ser o principal termômetro do mercado imobiliário brasileiro, o índice FipeZap não capta os descontos e promoções das construtoras e, por isso, tende a subestimar a magnitude da desaceleração do mercado imobiliário.

    Os pequenos aumentos de preços aliados aos enormes descontos, podem manter as variações positivas do índice FipeZap, evitando o sentimento de pânico por mais algum tempo. Porém, acreditamos que por detrás da variação mensal do FipeZap existe uma história a ser contada e que é possível, e aliás muito provável, que a demanda especulativa tenha começado a “cair na real”, mas este é apenas um começo de um longo caminho em direção a preços mais razoáveis.

    Post com colaboração de Miguel Bandeira que é graduando em Economia pela EESP, Consultor e Conselheiro da CJE-FGV.
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  4. #4
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    Última edição por lagostinha; 16-09-2012 às 12:59.
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  5. #5
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    Eu discordo desse estudo ai. Pelo que ta falando na materia, os caras basicamente concluem que existe bolha pq os precos subiram mto acima da inflacao, o que eh bem simplista.

    Se vc olhar o quadro da materia que mostra alguns motivos pra se acreditar e outros pra nao se acreditar que existe bolha, vai reparar que os motivos do "sim" sao bem fracos.
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  6. #6
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    na vdd o proprio artigo mostra o lado oposto explicando aquela parada do pib como vc mencionou
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  7. #7
    Chip Leader Avatar de alekuana
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    o grande problema serão os calotes!
    o governo liberou financiamentos sem leis para evitar abusos, hoje em dia essas financiadoras e bancos estão emprestando pras pessoas que tem um risco grande de não poder pagar o financiamento
    quando os calotes aumentarem,e o sangue começar a avoar pra tudo que é lado, é certeza que os preços dos imoveis irão cair e boomm.
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  8. #8
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    Citação Postado originalmente por alekuana Ver Post
    o grande problema serão os calotes!
    o governo liberou financiamentos sem leis para evitar abusos, hoje em dia essas financiadoras e bancos estão emprestando pras pessoas que tem um risco grande de não poder pagar o financiamento
    quando os calotes aumentarem,e o sangue começar a avoar pra tudo que é lado, é certeza que os preços dos imoveis irão cair e boomm.
    Vc sabe do que ta falando ou ta chutando? Baseado em que vc acha que vao existir calotes? O que vc considera risco grande?
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  9. #9
    otário Avatar de bueno09
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    parabens ekalil, vc é o cara com mais paciência que eu conheço
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  10. #10
    Chip Leader Avatar de alekuana
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    ok, minhas bases
    -direto vemos reportagens que mostram que o numero de familias endividadas e que não podem pagar pelos financiamentos está aumentando
    -hoje,qualquer pessoa que tenha um tempo de carteira assinada e que ganha uns milão, pode financiar uma casa
    -a bolha imobiliaria japonesa teve um começo e fim parecidos-governo libera loucamente credito para as pessoas financiarem imoveis, ate que o numero de calotes aumenta,a bolha estoura, e o sangue avooa por todo o lado

    os calotes ja começaram,imo,essa desaceleração no aumento do preço dos imoveis é que logicamente.as pessoas estão pensando mais antes de fazer um finan, o que diminui a procura, e os bancos e as financiadoras tambem estão analisando melhor a situação antes de soltar um finan, e isso tambem diminui a procura.
    eu me lembro que ha dez anos atras, uma casa aqui custava 5 mil dolares, hoje, a mesma casa, custa uns 60 mil. e esses aumentos começaram quando o pai lula levou em frente os projetos para facilitar os finans para a classe media e baixa.
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